【HOW TO 投資】現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディングを徹底比較｜あなたの適性は？
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物価高騰に強い資産運用法として筆頭に挙げられるのが不動産投資です。
そういえば、物価高騰の最たる時代ともいえる1980年代のバブル期には、
不動産投資で大きな利益を得た方が多かったといいます。
バブル期ほどの好景気の実感を得ている方がどの程度いるのでしょう？
けれども、2023年の物価上昇率が1980年代と同じ3.1％という最高値を示したのは単なる偶然とは思えません。
バブル再来の夢を賭けて、
以下の3つの不動産投資について解説していきます。
- 現物不動産への直接投資
- REITへの投資
- 不動産クラウドファンディングへの投資
どれも魅力的な資産運用法です。
まずは、本記事をお読みになってじっくりと検討してください。
不動産投資の3つの資産運用方法
不動産投資の３つの資産運用法の概略を表で比較します。
| 不動産投資 | REIT | 不動産クラウドファンディング | |
| 出資者の立場 | 所有者 | 投資家 | 投資家 |
| 取引方法 | 不動産会社が仲介 | 証券会社を通して投資会社が運用 | サービス会社が運用（投資先を選べる） |
| 対象物件 | 主に居住用 | オフィスやホテル・商業施設など多彩 | オフィスやホテル・商業施設など多彩 |
| 投資額 | 巨額だがローン可 | 少額 | 少額 |
| 利回り | エリア・物件による4.0～6.0％ | 3.８％～（一定の範囲内で推移） | 10％を超える会社もある |
| 物件の維持管理 | 必要 | 不要 | 不要 |
| 所得の区分 | 不動産所得 | 配当所得・譲渡所得 | 配当所得 |
| 節税対策 | 損益通算により他所得と相殺 | iDeCo ・NISA口座可能 | 損益通算により他所得と相殺 |
それぞれの定義と特徴について解説します。
現物不動産投資とは？現物不動産投資の定義と種類
現物不動産投資とは、アパート・マンション、戸建住宅などの居住用物件を購入し、毎月の家賃収入や売却による利益を得る資産運用法です。
家賃収入をインカムゲイン、売却による利益をキャピタルゲインといいます。
インカムゲインは比較的物価に左右されにくいため安定した収入が見込めます。
一方のキャピタルゲインは、物価が上昇すれば地価も上がるため、インフレ時に大きな利益を生む可能性が高いでしょう。
いずれもインフレ時代に適した資産運用法です。
ただし、キャピタルゲインは地域差や災害リスクが懸念されます。
そのため、近年では比較的リスクの少ないインカムゲインによる不動産投資が主流となっています。
以下は、主なインカムゲイン不動産投資の種類です。
- アパート・マンションなどの一棟投資
- 区分マンション投資
- 戸建投資
この他、シェアハウスやコインランドリー、駐車場として運用する場合もあります。
REITとは？REITの定義と種類
リート（REIT）とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、不動産投資信託を意味します。
つまり、不動産物件への投資信託であり、あなたが預けた資金をプロの投資家が不動産に投資運用します。
そして、物件の賃料や売買益をあなたに配当するシステムです。
投資者は、REITを通じてさまざまな不動産の間接的なオーナーとなり、運用の成果を享受することができます。
自己資金による少額投資が可能である点、プロによる運用で比較的安定した配当が期待できるなど、手軽な不動産投資の方法として注目度の高い資産運用法です。
REITには、以下のような種類があります。
- 単一用途特化型ETF（単一用途の不動産投資）
- 複数用途特化型ETF（用途を限定せず組み合わせる）
- 地域特化型ETF（地域を限定する）
- REIT型ETF（上場投資信託）
お手持ちの資金に応じて、リスクとリターンのバランスを考慮した選択が望まれます。
不動産クラウドファンディングとは？定義と種類
不動産クラウドファンディングとは、専門業者が多くの投資家から資金を集めて不動産投資し、運用による利益を投資家に分配する資産運用法です。
下記のように小規模資金（1万円～）から始められる点は大きなメリットです。
また、すべての手続きがネット上で完結し、しかも業者が代行してくれるため、もっとも手軽な不動産投資の方法として利用者が急増中です。
不動産クラウドファンディングの投資物件はほとんどの場合、アパートやマンションになります。
なぜなら、入居者数による利回り計算が容易であり、空室リスクの見通しも立てやすいからです。
クラウドファンディングによる不動産投資は、もっとも手軽でリスクの少ない画期的な不動産投資法といわれています。
現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディングのメリットを比較
現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディング、それぞれ投資資金と運用に伴うリターンが異なります。
まずは、それぞれのメリットを表で比較してみましょう。
| 現物不動産投資 | REIT | 不動産クラウドファンディング |
| 所得税と住民税の節税が期待できる※① 万一の生命保険代わりになる 年金代わりになる 現物はインフレに強い | 少額投資が可能 証券市場での自由売買が可能 物件管理が不要 NISA口座による投資が可能 | 少額投資が可能 優先劣後でリスクが少ない※② ほとんど手間がかからない |
※①所得税と住民税の節税が期待できる
不動産購入時には多くの経費がかかります。この費用を損益通算で相殺すると総所得が減り、所得税と住民税が抑えられます。
※②優先劣後でリスクが少ない
優先劣後方式とは、出資金を投資家と事業者とに分けて返済する方法です。具体的には、投資家への返済が優先されるためリスクを抑えられるメリットがあります。
現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディングのデメリットを比較
次にデメリットを比較します。
| 現物不動産投資 | REIT | 不動産クラウドファンディング |
| 管理維持の手間と費用がかかる 空室リスク・家賃滞納リスクがある 災害リスクがある | 災害リスク・価格変動リスクがある 上場廃止のリスクがある 配当控除が受けられない※① | 投資期間が長い※② 手数料が比較的高め リターン予想が不確実※③ |
※①配当控除が受けられない
株式や投資信託は配当控除を受けられますが、REITの分配金は配当控除の対象外です。
※②投資期間が長い
不動産クラウドファンディングの場合、投資期間が1年から数年はザラで、中には数十年かけて投資する商品もあります。
※③リターン予想が不確実
不動産クラウドファンディングで提示されるのは想定利回りであり、実際は低くなる傾向にあります。
現物不動産投資・REIT・不動産クラウドファンディングの適性診断
かつては不動産投資といえば資金力が必要でしたが、REITやクラウドファンディングの登場により小資金でも手軽に投資できるようになりました。
とはいえ、投資自体がリスクを伴うギャンブル性があるため、万一の場合の覚悟も必要です。
リスクを背負ったときの度胸、リスクを背負わないために最善の努力をする堅実性は必須の条件といえるでしょう。
3つの不動産投資への適性に大きな違いはありませんが、～であれば望ましい範囲での向き・不向きはあります。
それぞれについて解説します。
現物不動産投資が向いている人
現物不動産投資の場合、融資利用が多いため、金融機関の審査に通りやすい人が適しています。
すなわち、下記条件に当てはまる方です。
● 高収入
● 勤続年数が長い
● 公務員など安定収入が保証されている
● 金融資産が多い
また性格的には以下のような方の成功が多いようです。
● 長期的視野に立てる
● 勤勉
● 真面目で几帳面
● 決断力・行動力がある
普通に頑張っている方という印象です。
つまり、常に学ぶ姿勢を持ち、ある程度の経済力があれば、現物不動産投資へのチャレンジを止める人は誰もいないでしょう。
REITが向いている人
REITに適した人も概ね現物不動産投資と変わりません。
違うのは少額から投資できるため、経済的にそこまでの余裕がなくても構わない点です。
しかしながら、リスクを背負ってしまっては元も子もありません。
上場廃止や倒産のリスクを考慮しておきましょう。
そのうえで気軽な不動産投資を楽しみたい方、長期安定のインカムを受け取りたい方はREITの選択が望ましいでしょう。
不動産クラウドファンディングが向いている人
現物不動産投資やREITに比較してもっともリスクが小さく、もっとも手間のかからない不動産投資として近年大人気の不動産クラウドファンディング。
リスクを最小限に抑えたい方、忙しくて猫の手も借りたいという方には最適の不動産投資です。
その一方で、利回りが予想を下回ることも多く、大きなリターンを期待できない点も留意しておきましょう。
そもそもクラウドファンディングは企業による資金調達です。
個人的に応援したい業種や企業があれば投資理由としては十分でしょう。
1万円からの投資、ほぼほったらかしでの堅実な運用、今のご時世では多くの国民が魅力を感じるのではないでしょうか
不動産投資は情報収集が鍵｜スクール等で体系的に学ぶのも一つの方法
不動産投資の3つの種類、それぞれに特徴的で資産状況や性格的な相性があるのは間違いありません。
適性に応じた選択が望ましいでしょう。
その一方で、すべての投資案件に共通するのがリサーチとシミュレーションです。
堅実といわれるREITですら上場廃止や倒産のリスクがあり、クラウドファンディングに至っては予測をはるかに下回る可能性があります。
現物不動産投資の場合、巨額の資金を必要とするため実質利回りの徹底したシミュレーション計算が欠かせません。
有名人の名を借りたCMや誇大広告に踊らされず、下記のようなスクールで体系的に投資を学ぶことも必要でしょう。
利益を得るための投資のはずが、リスクを背負ってしまうようでは本末転倒。
慎重には慎重を期して、堅実な運用を心掛けましょう。
